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Le diagnostic technique global obligatoire pour les copros ?

La loi ALUR 2015, qui souhaite lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées tout en modernisant l’urbanisme dans une perspective de transition énergétique, impose depuis le 1er Janvier 2017 un diagnostic technique global (DTG). En quoi cela consiste ? Qui a l’obligation de le faire ?

Les objectifs du diagnostic technique global

L’objectif principal du diagnostic technique global est de pouvoir donner aux copropriétaires un état général de l’immeuble et ainsi établir un plan pluriannuel des travaux. Il s’agit d’un audit qui va intégrer un état technique et réglementaire de l’immeuble ainsi qu’une mise au point sur la situation énergétique. Avec pour objectif d’améliorer la gestion technique et patrimoniale grâce à la planification et la priorisation des travaux à réaliser pour maintenir la conservation de l’immeuble.

Isolation extérieure d'un immeuble en constructionLe diagnostic technique global en détails

Le DTG est donc un audit qui va faire une évaluation sommaire du coût des travaux ainsi que la liste des travaux. Il comprend donc :

-Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble

-Un état de la situation du syndicat de copropriété concernant ses obligations légales et réglementaires

-Une analyse des améliorations possibles sur la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

-Un diagnostic de la performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique

-Une évaluation du coût des travaux ainsi que la liste des travaux pour les 10 années à venir

Le DTG est confié à un tiers (personne morale ou physique) qui se doit d’être impartial et indépendant. Il doit justifier d’un niveau d’étude de minimum bac+3 (ou l’équivalent technique) et selon le décret n°2016-1965 du 28 Décembre 2016, il doit justifier de compétences sur : les modes constructifs en gros œuvre et second œuvre, les bâtiments/produits et matériaux de constructions et équipements techniques, les pathologies du bâtiment, la thermique du bâtiment et la possibilité d’amélioration énergétique, la réglementation et la gestion financière des copropriétés.

Quelles sont les copropriétés concernées ?

 

Toutes les copropriétés ne sont pas concernées par cette obligation. En effet les immeubles concernés sont :

  • Les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété, c’est-à-dire que l’immeuble est divisé en plusieurs lots privatifs et communs. Ce n’est donc pas obligatoire pour les copropriétés déjà existantes, mais pour la création d’une nouvelle copropriété suite à la division d’un immeuble.
  • Les immeubles avec une procédure d’insalubrité et dont l’administration a fait une injonction de réaliser un DTG
  • Les immeubles où un vote à la majorité simple a été effectué par les copropriétaires et qu’un DTG a été décidé.

Cette obligation concerne au final peu de copropriétés. Malgré tout, la loi impose depuis le 1er Janvier 2017, que le syndicat de copropriété propose un vote au sein de la copropriété afin d’évaluer la nécessité ou non de réaliser un DTG.

BIC

Injonction de réaliser un DTG : que faire ?

La loi ALUR autorise désormais les Maires, Présidents D’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) ou les Préfets à exiger qu’un DTG soit fait pour toute copropriété concernée par un arrêté de péril, un arrêté d’insalubrité ou un arrêté sur les équipements communs. Il s’agit là de faire un DTG qui soit « intelligent » pour éviter de faire une procédure coûteuse et sans résultats.

Lorsqu’une injonction est faite auprès d’une copropriété, le DTG doit être fait dans un délai d’1 mois après la demande, aux frais du syndicat de copropriété. Afin d’éviter d’aggraver la situation financière, les copropriétaires eux-mêmes peuvent faire un bilan initial de copropriété (BIC), qui sous forme de questionnaire permettra d’évaluer la situation de la copropriété et d’aider à déterminer des pistes de financement.

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