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Immobilier: La valeur verte, synonyme d'une plus-value de 3 à 9%

La valeur verte dans l'immobilier (CERQUAL)Les Français se montrent de plus en plus sensibles aux démarches de développement durable. Le logement n’échappe pas à la règle et parce que la qualité de l’environnement constitue une valeur essentielle, la notion de valeur verte se développe.

CERQUAL, organisme certificateur du groupe QUALITEL spécialisé dans la qualité du logement, a voulu décrypter cette valeur verte dans le logement et voir dans quelle mesure elle peut continuer de progresser en France.

L’étude réalisée conduit à plusieurs conclusions: outre son bénéfice écologique, la valeur verte est bel et bien associée à une valeur financière et patrimoniale, intéressant au premier plan tous les acquéreurs potentiels de logements. Mais elle doit être mieux définie, mieux harmonisée et davantage portée par les habitants pour continuer à croître.

L’étude réalisée par CERQUAL présente un état des lieux des différents travaux effectués sur la valeur verte à l’international, analyse les facteurs environnementaux et économico-financiers de valeur et étudie la certification du logement dans ce contexte.

  • La valeur verte, un levier pour le développement durable:

La valeur verte correspond à la plus-value financière qu’aurait un bien immobilier de qualité ayant fait l’objet d’une attention particulière dans sa réalisation ou dans sa rénovation sur les thématiques énergétiques et environnementales par rapport à un autre bien immobilier.

La valeur verte se traduit en valeur financière
L’ensemble des études internationales met en relief un lien entre performance énergétique et/ou environnementale et valeur financière du bien immobilier. D’après les différentes études, la plus-value financière des bâtiments certifiés et/ou labellisés est de l’ordre de 3 à 9%. Les transactions sont aussi plus rapides.

Une difficile évaluation de la valeur verte en France
Les critères dont on dispose actuellement reposent essentiellement sur l’énergie et les émissions de CO2.
A ces indicateurs il convient d’en ajouter d’autres, représentatifs de l’impact des constructions sur l’environnement (eau, déchets, empreinte des matériaux…) d’une part, et des attentes finales des utilisateurs (qualité de l’air intérieur par exemple) d’autre part. Le résultat doit être considéré comme objectif, les mesures doivent être vérifiables et l’analyse cohérente.

Pour y parvenir il n’y a pas beaucoup de solutions. La certification a prouvé sa solidité: référentiels reconnus, accréditation des certificateurs, évaluation multicritère,…

La valeur verte des logements n’existera vraiment que par les habitants, propriétaires et locataires
En France, les logements verts sont en pleine expansion, leur développement dépend de plusieurs facteurs tels que la réglementation thermique et l’affichage du DPE, les prescriptions locales, les banques, les aides financières allouées par la politiques et de la volonté des futurs acquéreurs d’habiter dans un “logement vert”.

Une fois la transition énergétique passée, le prochain critère de valeur sera la qualité environnementale, incluant les notions de confort et de santé.

Antoine DESBARRIERES, Président de CERQUAL, déclare: “A travers notre étude sur la valeur verte, nous avons souhaité vérifier si cette dernière s’étendait au logement et dans quelles conditions. Outre la nécessaire harmonisation des outils d’évaluation technique, la valeur verte n’existera qu’avec la véritable prise de conscience de leur responsabilité par les habitants et les exploitants et par la démonstration effective que le bâtiment certifié tient ses promesses. Nous militons en ce sens pour la création d’un véritable observatoire de la valeur verte qui impliquera un panel d’acteurs représentatifs de la construction et de la commercialisation des logements. Nous considérons en effet la valeur verte comme un levier à l’implication dans la construction durable”.

Cette analyse est partagée par Gérard MERMET, sociologue et auteur de Francoscopie, pour qui la prise en compte de la valeur verte est susceptible d’entraîner un bouleversement de la définition et de l’échelle des prix de l’habitat au cours des prochaines années. La réflexion sur la définition de la valeur verte des logements est à la fois nécessaire et complexe dans la mesure où elle intègre des dimensions multiples et ne peut pas de fait être “intrinsèque”. Elle dépend des comportements des habitants des logements, notamment en matière énergétique”.

  • 6 propositions pour développer la valeur verte en France

1. Définir précisément et universellement la valeur verte: celle d’un immeuble ou d’une maison s’apprécie comme la survaleur financière liée à sa qualité environnementale
2. Fédérer les acteurs du logement sur le fait que la valeur verte est un levier économique essentiel pour atteindre les objectifs du Grenelle de l’Environnement, notamment en matière de rénovation du parc existant
3. Reconnaître sa valeur financière: les premières observations réalisées au niveau international permettent de l’évaluer dans une fourchette de 3 à 9% principalement sur le fondement de la performance énergétique
4. La notion de valeur verte doit être élargie au-delà de la seule performance énergétique (impact environnemental, santé, confort)
5. La qualité et la performance doivent s’évaluer de façon impartiale et indépendante, aux moyens d’indicateurs normalisés et multicritères: leur certification à la construction puis en exploitation est à privilégier
6. La création d’un observatoire dédié permettra de mesurer le poids de la valeur verte en France

Téléchargez l’étude économique: “La valeur verte de l’immobilier de logements” (Décembre 2011 – CERQUAL)

Source: QUALITEL

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