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Immobilier: Un plan national pour les copropriétés en difficulté

Rénovation des copropriétésChargé par le Secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, d’émettre des propositions portant sur l’amélioration des interventions vis-à-vis des copropriétés fragiles ou en difficulté, le président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) s’est attaché à défendre l’intérêt de plus de 6 millions de ménages qui vivent en copropriété. Selon Dominique Braye, “Il est urgent que la copropriété soit promue au rang d’enjeu national et qu’une action globale soit entreprise”.

Le phénomène des copropriétés en difficulté prend de l’ampleur. Les besoins croissants en travaux conjugués à une certaine paupérisation font apparaître de nouveaux enjeux. Or, le système de gestion actuel des copropriétés, s’il permet de traiter correctement les affaires courantes “quand tout va bien”, n’est pas des plus efficaces pour piloter la gestion patrimoniale à moyen ou long terme de l’ensemble collectif, ou pour agir quand de sérieuses difficultés surviennent.

Pratiquement, toutes les copropriétés seront un jour où l’autre confrontées à des enjeux de réinvestissement lourd, et dès maintenant, 15% du parc de copropriétés pourrait être concerné par un processus de déqualification, dont le stade plus ou moins avancé laisse apparaitre trois types de situations appelant des réponses très différentes:

Des copropriétés présentant des signes de fragilité sans gravité qui relèvent d’une approche préventive.

– Des copropriétés en difficulté sur les plans technique, social et de gestion qui présentent un potentiel de redressement et peuvent faire l’objet d’une action incitative.

– Des copropriétés en situation très critique qui requièrent des dispositifs exceptionnels dont la caractéristique est une transformation importante de la structure de propriété ou l’acquisition publique en vue d’une démolition ou la transformation en logement social, le portage de lots.

C’est pourquoi Dominique Braye propose deux séries de mesures, débattues dans le cadre du groupe de travail qu’il a présidé et au cours des auditions qu’il a conduites de juillet à fin novembre 2011. Elles permettent d’une part d’agir sur le cadre général pour renforcer l’aspect collectif, la gestion d’un patrimoine commun, en cherchant à faire mieux coïncider les “temps” des copropriétés et des copropriétaires et d’autre part d’améliorer l’action publique sur les copropriétés fragiles ou en difficulté (Le Rapport BRAYE: “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés”).

Les enjeux prioritaires sont à la fois l’information des copropriétaires et l’incitation à lancer les travaux nécessaires, la prévention des difficultés, ainsi qu’une meilleure utilisation des outils existants pour aider les copropriétés en difficulté ou en situation très critique. Pour ces dernières, des dispositions particulières devront parfois être prises.

Dominique Braye souhaite que soit engagée une action d’ensemble afin de prévenir le développement des copropriétés en difficulté et de traiter de manière cohérente et complémentaire les différents stades de leur déqualification. La coordination avec une intervention urbaine plus large s’avérera dans certains cas nécessaire.

Pour le président de l’Anah, “il faut combiner des outils d’ordre législatif, opérationnel et financier”, ce qui implique la mise en œuvre d’un véritable plan copropriétés de longue durée. Ce plan doit reposer sur:

Une loi “copropriété” qui permettra:

L’évolution du cadre général des copropriétés, avec trois mesures emblématiques:

– Une meilleure information des copropriétaires au moment de leur acquisition, grâce à l’affichage des charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières.

– La mise en place d’un diagnostic, d’un plan pluriannuel et d’un fonds de travaux, rendus obligatoires. Un diagnostic technique global réalisé tous les 10 ans permettra de prévoir un échelonnement cohérent des travaux à entreprendre. Le fonds de travaux, alimenté par les copropriétaires, facilitera le financement et la prise de décision des travaux.

– La confiance entre copropriétaires et syndics doit être rétablie, notamment via la création obligatoire d’un compte séparé dans chaque copropriété, ou à défaut l’instauration de sous-comptes dans le compte unique. Ce compte bancaire est un puissant moyen de prévention des impayés qui offre une plus grande transparence.

La mise en place de dispositifs spécifiques dans les copropriétés dites “en coma dépassé”: Dominique Braye souhaite notamment “à tout prix empêcher les copropriétaires indélicats (marchands de sommeil) d’acquérir de nouveaux lots dans des copropriétés en situation très critique”.

Des dispositifs opérationnels partenariaux de prévention et de traitement des copropriétés en difficulté, permettant à l’Anah de partager son expérience et son savoir-faire en matière de redressement des copropriétés.

La création d’un pôle de connaissance et d’expertise établi à l’Anah.

La mise en place d’une instance nationale partenariale de suivi, impliquant activement les collectivités.

Source: Agence nationale de l’habitat (Anah)

16 réponses

  1. JEF
    | Répondre

    “La confiance entre copropriétaires et syndics doit être rétablie, notamment via la création obligatoire d’un compte séparé dans chaque copropriété”.

    Les bons comptes font les bons amis. C’est une obligation, en effet !

    • JEF
      | Répondre

      Le rapport veut obliger les copropriétaires à verser, chaque année, 5% de charges supplémentaires pour anticiper les gros travaux !? (Demande des syndics professionnels)

      Oui, a une seule et unique condition l’obligation du compte séparé pour chaque copro ! (Demande des copropriétaires)

      Jef.

      • Plan BRAYE
        | Répondre

        Bonjour Jef,
        Président d’un conseil syndical, je partage votre proposition !

        • Ulron
          | Répondre

          Communiqué de presse de l’UNIS: “Pour appliquer le Grenelle de l’Environnement, les travaux destinés à améliorer la performance énergétique des immeubles doivent pouvoir être planifiés et financés. Or, le contexte économique actuel impose la constitution d’un fonds de travaux afin d’y faire face” (…) “L’UNIS suggère que le placement des fonds ainsi recueillis soit strictement encadré : placement sur un compte séparé et affectation des intérêts au syndicat des copropriétaires”.

          Affaire à suivre !

          + d’infos: http://www.unis-immo.fr/

          • Guy
            |

            Bonjour.
            Le problème des syndic pros, c’est qu’ils ne savent pas anticipé la vie dans les immeubles. Car ils connaissent pas les copropriétés, d’ailleurs il ne sont que des mandataires… Ils font de la compta, c’est un peu près tout. Comment peuvent ils bien gérer plus de 50 copros pour 1 gestionnaire (surtout dans les grands groupes) ??? C’est impossible ! Alors les travaux de rénovation, n’en parlons pas.
            Guy

    • SyndicB 36
      | Répondre

      Pourquoi les syndics se gêneraient-ils ? http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0112/abus3004.htm
      Hélas ce n’est qu’un rapport (très bien fait) de plus !

  2. JEF
    | Répondre

    “La confiance entre copropriétaires et syndics doit être rétablie, notamment via la création obligatoire d’un compte séparé dans chaque copropriété”.

    Les bons comptes font les bons amis. C’est une obligation, en effet !

    • JEF
      | Répondre

      Le rapport veut obliger les copropriétaires à verser, chaque année, 5% de charges supplémentaires pour anticiper les gros travaux !? (Demande des syndics professionnels)

      Oui, a une seule et unique condition l’obligation du compte séparé pour chaque copro ! (Demande des copropriétaires)

      Jef.

      • Plan BRAYE
        | Répondre

        Bonjour Jef,
        Président d’un conseil syndical, je partage votre proposition !

        • Ulron
          | Répondre

          Communiqué de presse de l’UNIS: “Pour appliquer le Grenelle de l’Environnement, les travaux destinés à améliorer la performance énergétique des immeubles doivent pouvoir être planifiés et financés. Or, le contexte économique actuel impose la constitution d’un fonds de travaux afin d’y faire face” (…) “L’UNIS suggère que le placement des fonds ainsi recueillis soit strictement encadré : placement sur un compte séparé et affectation des intérêts au syndicat des copropriétaires”.

          Affaire à suivre !

          + d’infos: http://www.unis-immo.fr/

          • Guy
            |

            Bonjour.
            Le problème des syndic pros, c’est qu’ils ne savent pas anticipé la vie dans les immeubles. Car ils connaissent pas les copropriétés, d’ailleurs il ne sont que des mandataires… Ils font de la compta, c’est un peu près tout. Comment peuvent ils bien gérer plus de 50 copros pour 1 gestionnaire (surtout dans les grands groupes) ??? C’est impossible ! Alors les travaux de rénovation, n’en parlons pas.
            Guy

    • SyndicB 36
      | Répondre

      Pourquoi les syndics se gêneraient-ils ? http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0112/abus3004.htm
      Hélas ce n’est qu’un rapport (très bien fait) de plus !

  3. hibou67
    | Répondre

    Toujours facile de taper sur les syndics professionnels!

  4. hibou67
    | Répondre

    Toujours facile de taper sur les syndics professionnels!

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