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L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (Ademe), publie un guide sur la rénovation énergétique en copropriété. Destiné aux copropriétaires en habitat collectif, ce guide indique les étapes à suivre pour mener à bien un projet d’éco-rénovation, en leur donnant des informations pratiques et des conseils.

Extraits du Guide “Rénovation énergétique en copropriété”, reproduit avec l’aimable autorisation de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie. La reproduction totale ou partielle du document doit être soumise à l’accord préalable de l’Ademe.

• Les clés d’une rénovation réussie:

Bien souvent, à l’occasion d’un changement de système de chauffage collectif, d’un ravalement de façades, d’une réparation de la toiture ou encore lors du constat de factures d’énergie élevées, les copropriétaires s’interrogent sur l’intérêt d’entreprendre une rénovation.

Pas de précipitation, il ne faut pas risquer de faire de mauvais choix. Il faut avant tout réunir les conditions et passer par des étapes incontournables pour assurer le succès d’une opération de rénovation:
- une analyse approfondie de la situation. Il faut s’accorder le temps de la réflexion,
- l’adhésion des copropriétaires, du syndic et du conseil syndical au projet,
- un programme de travaux adapté à la copropriété,
- un plan de financement bien construit
- un accompagnement de la copropriété tout au long de l’opération de rénovation.

- Respecter la marche à suivre
Pour mener à bien une rénovation, un soutien technique du syndic et des copropriétaires paraît inévitable et plusieurs étapes sont incontournables.

Il faut a priori au minimum 2 ans entre le moment où l’on décide de lancer une rénovation et la réalisation des travaux. Mais le délai est en moyenne plutôt autour de 3 à 4 ans.

Les travaux peuvent s’étendre sur plusieurs années afin d’étaler le financement.

- Faire adhérer les parties prenantes
Mobiliser le syndic et le conseil syndical
Le syndic est plutôt habitué à gérer des travaux réalisables rapidement (sur la durée de son mandat, qui est fixée par l’assemblée des copropriétaires, pour 3 ans maximum renouvelables) et n’est pas incité à planifier des travaux sur le long terme.

Si vous êtes copropriétaire et si vous voulez mobiliser votre syndic ou votre conseil syndical, proposez-leur
de rencontrer un conseiller des Espaces Info Énergie qui pourra leur apporter des conseils techniques, leur présenter les aides financières disponibles et les accompagner lors des différentes étapes du projet de rénovation. Les ADIL peuvent aussi fournir de précieux conseils.

Mieux informer les copropriétaires en amont des prises de décisions
Le manque d’information des copropriétaires en amont du projet ne leur permet pas de voter aisément des travaux qui impliquent parfois des investissements lourds et des périodes de travaux assez longues.

Les assemblées générales sont peu fréquentes et un vote négatif lors d’une réunion repousse parfois le débat à l’année d’après. De plus, une partie importante des copropriétaires peut être absente et certaines décisions ne peuvent alors pas être votées.

Le travail préparatoire d’information des copropriétaires et l’aide à la décision sont des étapes bien souvent négligées par les syndics. Elles sont pourtant incontournables pour réussir le projet de rénovation.

Obtenir l’adhésion du plus grand nombre
Les propriétaires bailleurs ne sont pas toujours aussi motivés à entreprendre des travaux que les propriétaires occupants. Ces derniers voient plus facilement les bénéfices qu’ils peuvent en tirer: amélioration du confort, baisse de charges…

Mais on note aussi des différences en fonction de l’âge et de la situation financière des copropriétaires: les propriétaires occupants “primo-accédants” ou retraités, ou encore ceux ayant une stratégie de revente rapide peuvent être plus réticents à se lancer dans de gros travaux.

- Prévoir un programme de travaux: l’importance d’une approche globale
Les copropriétaires envisagent bien souvent de se limiter à des travaux ponctuels qui peuvent être menés individuellement. Réalisés au cas par cas sur un seul élément du bâti, ces travaux s’avèrent malheureusement peu efficaces sur le plan énergétique. Ils peuvent même parfois conduire à des désordres du bâtiment.

Le remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres plus isolantes, réalisé sans installer un système de ventilation efficace dans l’immeuble, peut engendrer des moisissures ou une mauvaise qualité de l’air intérieur des logements, faute d’une aération suffisante.

De même, changer son système de chauffage sans agir par exemple sur l’isolation du bâtiment ne conduit pas systématiquement à une diminution significative des factures de chauffage, les besoins restant inchangés.

La solution la plus efficace reste bien souvent la rénovation globale de l’immeuble, étalée si nécessaire sur plusieurs années afin de rendre l’investissement possible pour l’ensemble des copropriétaires. Cela implique d’avoir un plan cohérent pour rendre les travaux les plus efficaces possible. Par exemple, il n’est pas cohérent de changer d’abord la chaudière puis de réaliser des travaux d’isolation, car la chaudière sera alors surdimensionnée.

- Mettre en place un plan de financement
Afin de garantir l’adhésion des copropriétaires et la réalisation des travaux, il est capital de monter un plan de financement associant les subventions, les aides fiscales et les prêts mobilisables.

Les ADIL (Agences départementales d’information sur le logement) sont à la disposition des copropriétaires pour établir des plans de financement (conseil gratuit).

- Se faire accompagner à toutes les étapes  
Pour un syndic, ne pas travailler seul mais s’entourer d’acteurs et de conseillers compétents est primordial
pour réussir une rénovation. Le syndic et les conseillers syndicaux peuvent ainsi être formés et comprendre mieux le fonctionnement de leurs installations de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que de leur bâtiment: ils pourront discuter et suivre plus aisément les propositions techniques des professionnels qu’ils vont solliciter.

Cet accompagnement permet aussi de rassurer les différents acteurs de la copropriété et facilite bien souvent la prise de décision.Vous pouvez trouver des conseils et un accompagnement auprès de plusieurs organismes:

Les Espaces Info Énergie
Depuis 2001, un réseau de spécialistes pour des conseils gratuits, neutres et indépendants sur les économies d’énergie et les énergies renouvelables a été créé par l’ADEME en partenariat avec les collectivités territoriales: les Espaces Info Énergie (EIE).

Dans ces 235 EIE répartis sur toute la France, plus de 400 experts accueillent les particuliers pour analyser leurs besoins et répondre à toutes leurs questions sur l’efficacité énergétique de leur habitat et de leur mode de transports.

Les Agences départementales d’information sur le logement
Les ADIL, présentes dans la plupart des départements, comptent près de 480 conseillers. Elles informent gratuitement les particuliers sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.

Les associations de copropriétaires
L’UNARC (Union nationale des associations de responsables de copropriétés) propose à ses adhérents des permanences par téléphone, courriel, sur rendez-vous, avec étude de dossier.

L’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), l’ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires) proposent également des informations et des conseils.

Les syndicats professionnels
La FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier), le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) peuvent soutenir les syndics dans leur recherche d’informations juridiques et dans leurs démarches de rénovation.

- Ensuite? Ne pas sauter d’étape essentielle!
Réaliser un audit énergétique
Cet audit est payant et donc nécessairement voté en assemblée générale. Il est réalisé par un bureau d’études et permet:
- de faire le point sur l’état actuel du bâtiment,
- de préconiser des solutions d’amélioration.

C’est une étape incontournable et un outil indispensable d’aide à la décision.

Faire réaliser des devis et choisir les professionnels
Une fois l’audit réalisé et le plan des travaux établi, le syndic prépare les cahiers des charges1 et consulte plusieurs entreprises afin de disposer de devis à débattre en assemblée générale.

Voter les travaux en assemblée générale
Désormais, les travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre se votent à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des millièmes de tous les copropriétaires présents, représentés et absents.

Suivre les travaux aux côtés du syndic
Le conseil syndical, qui représente l’ensemble des copropriétaires, reste l’interlocuteur privilégié du Syndic et des professionnels. Il doit être tenu informé de l’avancement des travaux.

Il prend part aux réunions avant et pendant les travaux et assiste à la livraison. C’est lui qui informera l’ensemble des copropriétaires.

Pour aller plus loin téléchargez le Guide de l’Ademe: “Rénovation énergétique en copropriété”

Voir aussi:

1. Rénovation énergétique en copropriété, le plan de financement
2. Rénovation énergétique en copropriété, quelles priorités pour être efficace?
3. De la copropriété à l’éco-copropriété: quels leviers d’actions en 2010?
4. Audit 360°: Un outil d’aide à la décision pour les travaux en copropriété
5. Immobilier: Signature du 1er CPE compatible Grenelle de l’Environnement dans une copropriété
6. Immobilier: Rénovation énergétique des copropriétés, les collectivités s’engagent
7. Salon de la Copropriété 2010: “Objectif: maîtrise des charges en copropriété”
8. Le marché de la rénovation énergétique sera le levier de croissance pour les artisans du bâtiment en 2011
9. Les chiffres clés du Grenelle de l’Environnement (secteur du bâtiment et de l’urbanisme)
10. Rénovation énergétique dans l’habitat: Quels enjeux environnementaux? Quels retours d’expérience?