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Une étiquette énergétique pour l'immobilier: le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le 1er  janvier 2011: nouveau paradigme pour les agences immobilières ?

Depuis fin Aout et début septembre 2010, plusieurs communiqués de presse sont sortis afin d’expliquer comment la FNAIM comptait participer à la dynamique de réduction énergétique des bâtiments. Tout d’abord, il s’agit de mettre en place un processus d’incitation auprès des bailleurs, propriétaires, copropriétaires et conseils syndicaux, sachant que la FNAIM détient une position clé grâce à ses nombreux adhérents. La FNAIM a pour objectif de “faire” rénover prés de 100 000 logements avant la fin 2012 pour les faire passer des catégories E, F ou G (les plus répandues) aux catégories C ou B en terme de niveau de consommation énergétique. La cartographie des logements n’est pas encore précisée. Quels seront les moyens utilisés par la FNAIM pour inciter les propriétaires à faire ces travaux ?

En premier lieu le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui servirait à orienter le choix de l’acheteur : un récent sondage montre que 19% des acquéreurs seraient attentifs et prêts à surinvestir sur un bien qui aurait de bonne performance énergétique. Y-aurait-il donc sous valorisation de la part des agences immobilières sur des biens qui ne satisfont pas aux critères de performance énergétique et inciter à rénover. C’est une question importante car la réponse peut entrainer un autre mode de négociation dans l’acte d’achat ou de mise en vente.

Plusieurs interrogations se posent face à cette démarche :
Pour rappel, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation modifié par le loi modifié par la Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. 160 précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. Le Parlement avait estimé en son temps (depuis que le DPE est obligatoire dans le dossier de vente d’un bien) que ces informations reposant sur des consommations réelles, mais fonction du comportement des occupants et de la composition du ménage ou de la consistance de l’entreprise, ou estimées en fonction de calculs théoriques, ne peuvent être opposables. Donc, le DPE serait utilisé comme outil à caractère incitatif et ne peut pas être opposable.

Encore aujourd’hui, le DPE est mis à disposition des acheteurs au moment de la finalisation de la transaction et fait partie de l’acte authentique de vente, la note a peu d’incidence sur le montant de la vente et cette note n’était pas encore utilisée comme argument de négociation. Le diagnostic de performance énergétique deviendrait donc un critère de valorisation d’un bien préalablement à la mise en vente. Quelle serait la décote ou la surcote entre un bâtiment noté G ou un bâtiment noté B ? Sur quelles bases serait calculée cette surcote ou décote ? Le montant des travaux nécessaires à faire évoluer la note viendrait-ils en dégrèvement de la cote jugée normale ?

Un DPE coûte entre 150 € et 200 € et, est à la charge du propriétaire du bien. Les tarifs varient sensiblement d’un professionnel à l’autre : il n’y a pas de réglementation. Il faut demander plusieurs devis de diagnostiqueurs énergétique pour comparer les prestations proposées.

Normalement les points de contrôle d’un DPE permettent d’évaluer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment en analysant notamment : les caractéristiques du logement et de ses équipements, l’état du système de chauffage, éventuellement le système de  climatisation, l’isolation du bâti, la consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre. Cette estimation des consommations d’énergie est établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode définie par le ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer (3CL-DPE version 15) ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années.

Le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettent de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie. Le site internet de l’Ademe donne un grand nombre de documents et d’information sur ce sujet et aussi des outils de pré-diagnostic. A vous de jouer !?

Il reste à dire que les consommations réelles des bâtiments dépendent directement des conditions d’usage et des conditions géographiques; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle mais quel est l’engagement que porte le diagnostiqueur vis-à-vis de la validité des résultats… Résultats qui deviendront publics ?

Le vendeur peut engager des travaux pour faire évoluer sa note. Le fera-t-il dans l’idée que ces travaux peuvent entrainer une surcote de son bien ou tout au moins ne pas être sous valorisé ?

En tous cas, il y pensera et l’engagement de résultat des travaux engagés suite à une “mauvaise note” prend toute sa dimension. Les aides aux financements des travaux sont là pour inciter elles aussi : TVA à 5,5%, crédit d’impôts, prêt à taux zéro (PTZ), mais en ces temps de vache maigre pour l’Etat et le coup de rabot des niches fiscales; la prise d’engagement est plus difficile.
En 2011, de nouvelles règles verront le jour et le retour sur investissement de ces travaux doit maintenant tenir compte du “potentiel de vente”.

Extrait d’un article du Moniteur : “Pour sécuriser les résultats des travaux”, la FNAIM va signer des conventions avec des industriels, tels PRB, spécialiste de l’isolation par l’extérieur, qui aura en charge d’offrir une assistance technique, d’accompagner et former les artisans. L’industriel vendéen aura ainsi une position privilégiée pour proposer ses systèmes à base de polystyrène et de laine de roche.

Concernant les entreprises du bâtiment, la FNAIM est sur le point de signer une convention avec la FFB afin de conseiller à ses interlocuteurs de travailler avec les “Pros de la performance énergétique”. Une démarche somme toute naturelle, selon le président de la FNAIM, René Pallincourt, qu’il explique par les très bonnes relations entretenues par les deux fédérations et par l’engagement des “Pros de la performance énergétique” sur la performance conventionnelle”.

PRB (Produit de Revêtement du Bâtiment), est certes un expert de l’isolation et des enduits, mais qu’en est-il des filières éco-matériaux, seule la performance énergétique ne peut être un vecteur de choix de matériaux ou de solutions, d’autres critères doivent être pris en compte pour étendre la notion d’éco-construction et de développement durable d’un bâti.

Quant à choisir un “Pro de la performance énergétique”, pourquoi pas, ils sont certainement compétents. Pour être “Pro de la performance énergétique”, il faut être adhérent à la fédération française du bâtiment (FFB),  signer une charte “Bâtir avec l’Environnement”, et posséder soit une qualification professionnelle “Qualibat et Bon Artisan” (Qualibat) soit  “Qualifelec et Bon Artisan” (Qualifelec) avec la mention économie d’énergie, soit un certificat “Certibat et Bon Artisan” (Certibat) sur l’offre globale de rénovation énergétique et avoir avec soi le pack de la FFB Pros de la performance énergétique” comprenant un logiciel de BAO Pro (outil Promodul), des fiches techniques, des fiches “assurance”, des modèles d’organisation des entreprises pour l’offre globale énergétique.

Mais d’autres acteurs sont possibles, les éco-artisans, les artisans tout court…

En conclusion, les décrets qui accompagnent la loi L 134-4 du code de la construction et de l’habitation doivent sortir du conseil d’état et, à ce jour sauf erreur de notre part, ils ne sont toujours pas sortis au JO, donc les modalités d’application de la loi ne sont pas encore connues. Il reste néanmoins que la démarche écologique et développement durable pour un bâti est extrêmement important pour l’avenir…
Au fait combien vaut ma maison de 100m2 sortie de ses cendres en 1945 avec chauffage au fuel et cheminée au bois avec survitrage ? …

© Pages-Energie

13 réponses

  1. J Pieret
    | Répondre

    Bonjour
    Le TGI d’Angers condamne 2 Pros du diagnostic immobilier (2 sociétés de la même enseigne) pour avoir versé des commissions à des agences immobilières. Le tribunal à jugé que ces pratiques place “le diagnostiqueur en position de dépendance vis à vis de l’agence immobilière, en raison du nombre de clients potentiels qu’elle génère”.
    Ce métier doit être rapidement réglementé…

  2. olivier
    | Répondre

    bonjour, J Pieret avez-vous les références de l’article en ligne
    merci

  3. Lyia
    | Répondre

    La FNAIM demande l’extension de l’écoprêt à taux zéro aux résidences secondaires… A suivre.

  4. Jeoren
    | Répondre

    hello,

    cette information a aussi été relayée par le journal le parisien au mois d’aout (le 11 ou le 12, je crois) qui citait la société de diagnostic en question je crois mais je ne m’en souviens plus, elle était accompagnée par une intervention du président de la FNAIM qui condamnait ces pratiques. il parlait aussi d’un décret qui permettrait de clarifier la situation mais ça semblait bloqué !!? à suivre donc…
    salut et Dank je wel

  5. Aayla
    | Répondre

    bonjour
    vu et lu ce week-end dans La Tribune l’article “Les solutions manquent pour financer l’efficacité énergétique”, Rendre les bâtiments français moins énergivores pourrait rapporter 20 milliards d’euros par an : http://www.latribune.fr/green-business/l-actualite/1037319/les-solutions-manquent-pour-financer-l-efficacite-energetique.html
    Aayla

    • Sophie
      | Répondre

      Merci pour cette info. La différence de consommation d’énergie des logements selon l’année de construction est incroyable:
      -1973 : 357 KwH par M2/an
      -2007 : 203 KwH par M2/an
      -Norme BBC rénovation : 80 KwH par M2/an
      -Norme BBC neuf : 50 KwH par M2/an
      So.

  6. olivier
    | Répondre

    bonjour à tous,

    un décret d’application vient d’être publié au JO :Décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010 pris pour l’application de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation qui stipule ceci (repris texto)
    Le décret interdit toute forme de commissionnement liée à l’activité de diagnostiqueur immobilier. Le diagnostiqueur (ou son employeur) ne peut verser aucune rétribution ou aucun avantage à une entité intervenant dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic ; il ne peut recevoir aucune rétribution ou avantage émanant d’une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l’établissement du diagnostic. En effet, ces liens sont susceptibles de porter atteinte à l’indépendance et à l’impartialité du diagnostiqueur en créant une situation de conflit d’intérêt potentiel ou avéré pouvant altérer le jugement professionnel.
    Par ailleurs, le décret prévoit que les rapports de diagnostic comportent une information à destination du consommateur sur la certification de compétences du diagnostiqueur.

    A voir maintenant quelles sont les recours possibles et amendes associées

    bonne journée à tous

  7. 24i
    | Répondre

    Bonne lecture! Merci beaucoup pour votre écriture
    24i immo paris

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